1 Premessa

La servitù di parcheggio rappresenta un tema che ha animato da tempo dottrina e giurisprudenza con soluzioni di segno prevalentemente opposto.

La recente sentenza delle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione ha dato risposta ai quesiti di diritto oggetto del lungo dibattito e che, pertanto, si è deciso di approfondire la questione in questo articolo.

2 Fatti di causa

La Corte d’Appello di Venezia, con sentenza n. 1606/2018, ha rigettato il gravame proposto contro la pronuncia del locale Tribunale (n. 1348/2016) che, a sua volta, aveva respinto la domanda “di nullità della servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere”, istituita mediante atto notarile.

Contro la sentenza in questione, il difensore del ricorrente ha richiesto che il ricorso fosse assegnato alle Sezioni Unite per dirimere il contrasto giurisprudenziale relativo alla possibilità di costituire e riconoscere le servitù prediali di parcheggio.

Ha sottolineato che alcune decisioni giurisdizionali hanno negato tale configurabilità basandosi sul requisito della realità, mentre altre correnti giurisprudenziali hanno ammesso siffatta possibilità attraverso la similitudine alle servitù prediali. Il Primo Presidente ha accolto la richiesta, decidendo di assegnare il ricorso alle Sezioni Unite.

3 Natura della servitù di parcheggio

È opportuno, per un approccio sistematico all’argomento, ricordare come la servitù prediale (dal latino praedium = fondo) è il diritto reale di godimento su cosa altrui che “consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario” come previsto dall’art. 1027 codice civile.

La servitù, dunque, rappresenta una limitazione della facoltà di godimento del proprietario di un immobile, detto fondo servente, alla quale corrisponde un diritto del proprietario di un altro immobile, detto fondo dominante.

La servitù è sottoposta al principio di tipicità dei diritti reali, desumibile dall’ art. 832 c.c.

In materia di tipicità si pone una specifica problematica: mentre le servitù coattive sono tipiche e nominate, ci si interroga se nelle servitù volontarie la determinazione del contenuto/utilità sia rimessa all’autonomia contrattuale delle parti. In particolare, la questione riguarda la possibilità di costituire, mediante contratto con effetti reali, una servitù prediale avente ad oggetto un parcheggio per veicoli.

4 L’evoluzione dell’orientamento della Cassazione

L’orientamento più risalente adottato dalla Corte di Cassazione ha negato la possibilità di costituire e riconoscere servitù di parcheggio per assenza del requisito della realità intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso.

La Corte muove dall’assunto che la tipicità delle servitù volontarie sia di carattere non solo strutturale ma anche contenutistico. Ne deriva che, la mera comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo, non possa considerarsi come un’utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi in un vantaggio del tutto personale dei proprietari.

A partire dal 2017 la Cassazione ha registrato un’inversione di tendenza ammettendo, a certe condizioni, la possibilità di costituzione della servitù di parcheggio. Ciò a condizione che tale facoltà risulti essere attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione. L’utilitas per il fondo dominante può dunque avere contenuto assai vario, compresa la facoltà di parcheggiare.

La facoltà di parcheggiare l’autovettura sul fondo servente è certamente idonea ad arrecare un’utilità al singolo, ma allo stesso tempo arreca un vantaggio diretto e immediato per il fondo dominante rendendolo maggiormente utilizzabile: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l’auto nelle vicinanze dell’abitazione.

5 La soluzione adottata dalle SS.UU.

Sul punto, al fine di risolvere il contrasto di giurisprudenza, si sono pronunciate, nel febbraio del 2024, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass., Sez. Un., 13 febbraio 2024, nrg. 3925), che, in linea con l’orientamento consolidatosi dal 2017, ritengono di aderire alla tesi favorevole alla configurabilità, a determinate condizioni, della servitù volontaria avente ad oggetto un parcheggio per auto.               

La Suprema Corte riscontrano del resto un’indubbia affinità fenomenica tra il transitare e il parcheggiare un’autovettura all’interno di un fondo di proprietà altrui. Ne deriva che, come per il passaggio, così per il parcheggio, non vi è ragione per negare alle parti la possibilità di scegliere, nell’esercizio dell’autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c., se perseguire risultati socio-economici analoghi, anche se non identici, mediante contratti ad effetti reali o mediante contratti ad effetti obbligatori.

Come l’attribuzione del diritto di attraversare il fondo altrui può essere conseguita attraverso un contratto costitutivo di servitù di passaggio, o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di passaggio; così, allora, l’attribuzione del diritto di sostare con la propria auto sul fundo altrui può essere conseguita con un contratto costitutivo di servitù di parcheggio, o con un contratto attributivo del diritto personale di parcheggio.

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