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Avv. Lia Chiarenza

Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9839/2021 hanno tentato di porre fine ad un annoso e tormentato dibattito relativo allo statuto delle invalidità delle delibere condominiali.

L’art. 1137 c.c. stabilisce che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere annullate entro il termine perentorio di trenta giorni, decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione di questa per gli assenti.

La norma definisce chiaramente il vizio di invalidità, individuandolo nella sola annullabilità e non anche nella nullità. La dottrina e la giurisprudenza si sono a lungo interrogate sulla configurabilità di ipotesi di nullità in talune e residuali ipotesi nel silenzio normativo Ed invero, come hanno confermato le Sezioni Unite, la categoria della nullità è preesistente al diritto stesso sicché è incontestabile, pur in assenza di apposita previsione normativa, che le forme più gravi di invalidità siano da ricondursi a essa. Si pensi al diritto amministrativo, in cui la nullità è stata prevista soltanto con la L. n. 241/1990 ma prima di allora era indiscusso che il provvedimento privo degli elementi essenziali o non promanante dalla P.A. perché priva del tutto del potere di emanarlo, fosse nullo.

Mutuando dalle norme sulla nullità contrattuale, quindi, si sono individuati i casi in cui le delibere condominiali sono da considerarsi affette da nullità: mancanza degli elementi essenziali, impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto, difetto assoluto di attribuzione dell’assemblea, previsione di pesi e limitazioni ai diritti dei condomini, previsioni aventi carattere discriminatorio.

Il Supremo Consesso, accogliendo la tesi esposta, ha ribadito come la categoria della nullità nell’ambito delle delibere condominiali sia solo residuale, limitata a specifici casi, stante la genericità della previsione della norma sulla contrarietà alla legge o al regolamento condominiale. Inoltre, l’annullamento o la nullità della delibera possono essere fatti valere solo in via di azione e non già in via di eccezione, come accade per le invalidità del contratto.

L’art. 1137 c.c. prevede espressamente l’azione di annullamento e se il legislatore avesse voluto garantire ai condomini anche la possibilità di eccepirlo in via di eccezione lo avrebbe fatto, così come previsto per l’annullabilità o nullità del contratto. La scelta di far valere il vizio della delibera solo in via di azione si poggia su una precisa ragione di fondo: la tutela della certezza dei rapporti giuridici tra i condomini.

Se l’annullamento della delibera condominiale ha effetto anche nei confronti dei condomini che non l’hanno impugnata; l’eccezione di annullamento ha effetto solo nei confronti di chi la propone, rischiando così che, laddove sia prevista, la stessa delibera non produca alcun effetto nei confronti del condomino che ha sollevato l’eccezione, rimanendo valida per gli altri. Ecco quindi che esigenze legate alla stabilità dei rapporti tra i condomini non lasciano spazio alcuno alla possibilità di eccepire il vizio in via di eccezione.

In conclusione, la configurabilità della nullità anche per le delibere condominiali, per quanto possa sembrare una soluzione conforme all’orientamento maggioritario della giurisprudenza, al contempo non è rispettosa della lettera dell’art. 1137 c.c. né sembra offrire rilevanti conclusioni di ordine pratico. L’esclusione della possibilità di eccepire i vizi in via di eccezione, invece, recupera il rispetto del dictum legislativo a garanzia dei rapporti tra i condomini.

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