Costruzione di antenna su lastrico solare di un condominio: tra diritto di superficie e contratto atipico di concessione di ius aedificandi

Dott. Lia Chiarenza

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n.ro 8434/2020  sono intervenute a dirimere la questione relativa alla qualificazione del rapporto giuridico intercorrente tra il proprietario dell’immobile sito all’ultimo piano di un condominio, cui accede il lastrico solare, e il costruttore di un’antenna telefonica, ivi apposta.

La questione coinvolge diversi aspetti, primo tra tutti l’individuazione dell’antenna telefonica quale innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. .Secondo la Corte non è in linea di principio da escludersi che l’antenna possa costituire una innovazione tale da migliorare o rendere più comodo l’uso delle cose comuni ma, nel caso di specie, rileva come manchi detto carattere strutturale, soddisfacendo essa più l’interesse del concessionario che dei condomini.

L’iter seguito dalle Sezioni Unite si snoda lungo la qualificazione del rapporto ora come comportante la costituzione di un diritto di superficie, quindi di un contratto avente effetti reali, ora come contratto atipico di concessione di ius aedificandi, ossia un contratto avente effetti obbligatori.

Intanto è possibile parlare di diritto di superficie ai sensi dell’art. 952 c.c. in quanto esso abbia ad oggetto un bene immobile e, pertanto, è di preliminare importanza verificare se l’antenna possa considerarsi tale.

Secondo le Sezioni Unite essa ben può classificarsi in questi termini alla stregua del disposto di cui all’art. 812 c.c.  ed in particolare nell’inciso “altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo”.

L’interpretazione della norma è assistita anche da criteri di valore, come ad esempio il criterio economico-sociale secondo cui la stabilità di un bene al suolo è data dalla funzione che esso svolge proprio perché ivi localizzato. In altri termini, si riconosce la stabilità, la solidità e l’immobilizzazione dell’antenna che concorrono a definirla come bene immobile, proprio perché la funzione che svolge è strettamente correlata al posto in cui si trova.

La conclusione per cui il rapporto tra condomino e costruttore conduce alla costituzione di un diritto di superficie comporta che il relativo contratto sia connotato dal carattere della realità, che la relativa disciplina non possa essere derogata attesa la tipicità dei diritti reali, che abbia efficacia erga omnes. Tuttavia la Corte rileva come non può non consentirsi ai privati di regolare il medesimo rapporto anche alla stregua di un altro contratto avente effetti obbligatori e non reali, in virtù del principio di autonomia contrattuale.

Se è consentito alle parti di regolare i propri rapporti mediante il ricorso a figure contrattuali atipiche, non espressamente disciplinate dal codice e dalle norme complementari, purché meritevoli e socialmente non dannose, è chiaro come anche in questo caso il condomino e il costruttore possano regolare il proprio rapporto alla stregua di un contratto avente soli effetti obbligatori. La Corte lo colloca nell’ambito del contratto di locazione, definendola “anomala”, poiché si concede in locazione una parte del lastrico solare al fine di consentire la costruzione dell’antenna per poi poterla rimuovere alla scadenza del contratto. Esso esclude altresì l’operatività dell’istituto dell’accessione che, diversamente, comporterebbe l’acquisto della proprietà dell’antenna in capo al condomino proprietario dell’immobile.

Per le Sezioni Unite, quindi, è possibile che la costruzione di un’antenna telefonica su lastrico solare di un condominio sia o conseguenza della costituzione di un diritto di superficie su esso oppure prestazione dedotta in un contratto atipico di concessione del diritto di edificare, avente effetti obbligatori e per quanto compatibile sussumibile nell’ambito della disciplina del contratto di locazione.  Nella pratica, la distinzione tra le due figure è affidata alle regole di interpretazione del contratto, quella letterale e quella che valorizza la volontà delle parti, alla disciplina in ordine alla sorte del manufatto al momento della cessazione del rapporto, alla previsione di un corrispettivo liquidato in un’unica soluzione o periodicamente, alla ripartizione delle spese e degli obblighi di manutenzione.